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浅析旅游房地产开发存在的问题及对策

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  摘要: 随着近年来我国的经济发展,旅游行业与房地产行业已经逐渐成为了我国新兴经济支柱的两个热门行业,而在这两个行业旗下所产生的交叉行业——旅游房地产行业,更是一颗冉冉而升的新星,其背后的经济价值无可估量,所代表的具有多项服务功能的第三类服务产业也颇受消费者追捧。但现有的旅游房地产业在发展过程中还存在许多问题,为了更加快速完善的发展旅游房地产产业,本文通过对相关理论知识与背景知识进行调查,总结现有的我国旅游房地产业发展现状,并以A城市的旅游房地产发展为例,从制度规划、资金筹措、信息交互等多角度全面总结其开发模式与所存在的问题,并就其所存在的几大共性问题,从政府与开发商两个发展主体层面进行解决,提出相应的相关建议,以期为我国旅游房地产业发展市场提供必要的研究支持。

  关键词:旅游房地产;房地产开发;政府调控

  ABSTRACT

  Title: Analysis of tourism real estate development problems and countermeasures

  ABSTRACT: With the economic development of our country in recent years, tourism industry and real estate industry has gradually become the emerging economic backbone of two popular industry in our country, and in these two industries, the cross industry, tourism, real estate industry is a rising star and litres of nova, behind its economic value is immeasurable, represented with a number of service functions of the third type of service industry is also popular with consumers.But the existing tourism real estate industry still exist many problems in the process of development, in order to more quickly improve the development of tourism real estate industry, this article through to investigate the relevant theoretical knowledge and background knowledge, summarizes the existing situation of tourist real estate industry in China, and in the case of A city's tourism real estate development, from system planning, financing, information interaction and other multi-angle comprehensive summing-up the development pattern and the existing problems, and the existence of several common problems, from the government and developers to solve two development main body level, put forward the corresponding suggestions. In order to provide necessary research support for the development of tourism real estate market in China.

  KEYWORDS:Tourism real estate; Real estate development; Government regulation

  1 绪论

  1.1 选题背景

  随着我国的经济不断发展,人民生活水平质量有所提高,对于外部环境中选择合理的投资方式的热情也逐步增加。房地产业作为有一定稳定可持续回报收益的投资项目,在其发展过程中,逐渐在新兴与演化的裂变过程中产生了与旅游业紧密相关的交叉性产业,但随着市场需求的变化,资源配置也在逐渐的与市场需求相适应,产业结构出现了极大的转变,旅游房地产业也在度过开始的新兴阶段后,进入了发展的瓶颈阶段。

  旅游业与房地产行业均属于第三产业中发展较快、附加值极高的产业,我国国民经济的新经新增长点因此也与以上两个行业紧密相关。房地产行业的兴起不是偶然,而是我国房地产为了适应激烈的行业竞争,从而拓宽市场空间的必然结果。在我国,如深圳华侨城,杭州西湖园区等旅游房地产项目,均实现了覆盖面积广,旅游项目为核心,复合功能齐全的房地产项目开发,这些旅游房地产项目多分布于旅游项目较为知名且密集的城市之中,本身具有第一居所与第二居所的作用,既实现了为投资者资金回笼的作用,同时也实现了旅游胜地价值的使用,由此二者的优点强强联合,旅游房地产业的未来发展空间仍十分巨大,但如何将这一空间进行更好的发展,帮助其实现长久的可持续发展,成为了现有旅游业房地产所面临的主要问题。

  1.2 选题的目的与意义

  由于旅游房地产业已经成为国民经济新的增长点,其良好发展对于促进原始产业——房地产业与旅游业等产业的发展都具有极大的意义,旅游房地产业其开发模式、运营模式、产品推出的形式以及规划方案等都有着进步的空间,同时与之相配套的法律法规,政策规划等,也有待全新的健全与完善,在A城市这样旅游房地产业发展迅猛的城市而言,分析其旅游房地产业发展过程中存在的问题,并对此进行研究,从而找寻到提高旅游房地产业发展能力的方法,是本文的主要研究目的。

  本文的研究意义分为理论意义与实践意义两种,从理论意义方面来讲,我国的旅游房地产发展的历程时间并不长,仅有十余年之多,无论是理论知识的累积,抑或是实践操作的积累都处在刚刚起步的阶段,仍然有很长的完善之路要走。但其整体的发展缺不了在理论知识层面的指导,同时也需要吸纳更多的优秀案例对其之后的发展仅作参考。目前在旅游房地产业领域的发展问题研究众多,但与现有的趋势很难适应,针对某一大型旅游业城市旅游房地产业发展由0到1的进程仍处于束手无策的状态,理论无法直接支持实践操作的成功。本文通过有针对性地对对有较大潜能开发的旅游房地产业实际案例发展进行指导,并进行问题改进,通过研究所形成的理论结果丰富了当前的旅游房地产业理论知识储备,同时也对于旅游规划房地产开发等理论学科进行了理论知识扩充。

  从实践意义角度来讲,良好的旅游业房地产开发模式,是将旅游业资源合理配置于房地产之中,不仅将所推出的旅游产品与宜居的房地产环境相整合,满足了国民现有的休闲度假需求,同时也为旅游业、房地产业注入了新鲜发展的活力,帮助了该城市或该地区的区域经济发展,同时提升了该城市或该地区的整体旅游知名度,从而也能很好地帮助到同地区的各类产业高速发展。但现有的房地产商仅仅根据已有的几个知名旅游房地产开发的案例进行一味的套用,没有对各个城市的实际情况进行分类考虑,导致所推出的旅游房地产业项目大多大同小异,没有一定的特色化,在消费者看来似乎已成了随处可见的“纪念品”一样的消费项目,缺乏吸引力。同时,旅游房地产业其背后所需的资金量又十分庞大,所消耗的土地面积也极为广泛,在其建设过程中是牵涉到很多基础建设以及服务行业,如果开发商在开发过程中,没有对所涉及的问题进行合理的解决与考量,很容易导致资源的大量浪费,同时会阻碍当地的旅游以及房地产行业的发展。如何引导房地产行业在旅游房地产这一分支中的进一步发展,本文将通过合理的实例分析与共性问题的解决,帮助房地产企业以及相关行业从业人员在需要作出决策时,提供一定的参考意见,并最终实现正确的决策。

  1.3 国内外研究现状

  1.3.1 国内研究现状

  我国学术界对旅游房地产的研究开始于 20 世纪 90 年代后期,最早是学者陈卫东在 1996 年发表的论文“区域旅游房地产开发研究”,重点探讨了旅游房地产开发的方式和影响旅游房地产开发的主要因素,对旅游房地产的开发模式进行了初步总结。2000 年后旅游房地产研究引起我国学术界和业界的广泛关注和研究,明确提出旅游房地产的概念的是学者沈飞,他把旅游房地产定义为以旅游度假为目的的房地产开发、营销,开发项目全部或部分的实现了旅游功能,以后这个定义被多数研究者引用。之后学者王赞强对旅游业和房地产业结合的形式和可能性进行了初步的探讨,并重新界定了旅游房地产,其后孙红亮、王珊对旅游房地产的开发模式以及产品模式进行了深入的研究,提出发展房地产产业投资基金,以促进旅游房地产的发展,接着余艳琴、赵峰对我国旅游房地产发展的可行性和制约因素作了分析,从制定规划,健全法规,组织建设等方面提出了促进我国旅游房地产发展的若干对策。到 2003 年为止,众多的专家学者开始研究旅游房地产,学者杨广虎指出了开发旅游房地产必备几大要素;学者陈淑云分析了我国旅游房地产发展的内部条件和外部制度环境;学者刘艳红对旅游房地产业形成的分蘖理论进行了研究;最著名的是丁名申、钱平雷在其《旅游房地产学》一书中,以系统论作为旅游房地产学的理论基础,指出旅游房地产开发是一个系统的工程。天津在旅游房地产的研究过程中,天津师范大学旅游学院的罗兹柏教授在"点圈线边"的天津旅游开发战略中提出规划和营造城市整体景观是提升天津旅游业水平的措施之一,对天津度假旅游和观光旅游进行了比较,提出旅游度假区的发展的对策。纵观全国,目前我国学术界对旅游房地产的研究较为集中在对旅游房地产发展的定义、发展的模式、发展中存在的问题和解决的对策的初步研究。

  1.3.2 国外研究现状

  国外学者对旅游房地产业发展问题的研究较早。比如:德国的 Peter Clever 对房地产投资旅游业的状况进行了实证研究,认为旅游业正在成为房地产商投资的热点,其原因是这种投资顺应了社会经济发展和消费者的需求变化趋势,休闲社会来临,人们有更多的时间休闲度假,房地产结合旅游业必然会有光明的前景。Hobson 对度假房产的销售方式进行了研究,提出建立私人房产俱乐部是度假房产一种可行的销售方式。Regatta 对旅游度假房产消费者的特征进行了研究,对第二居所“家外之家”类型的房产进行说明,并对这类房产面对的消费阶层,消费者的购买动机、购买方式、购买能力等方面的问题进行了研究总结,他们在研究成果中所提到的度假房产实际上就是旅游房地产。关于利用共有的旅游资源方面的利益分配问题。国外此方面的研究主要关注各个利益相关联者之间的利益分配问题,所谓的“利益相关联者”的概念,最早是上个世纪八十年代管理学家提出的概念,主要分析在一个投资项目内部,主要的利益相关者之间利益分配的问题。基于这一概念,学者弗里曼、布莱尔展开了研究,得出该概念可以适用于很多领域中,比如经济相关领域、行政管理领域等等。尽管这个理论是有一些学者分析总结出来的,理论提出的时间还比较短,成熟度较低,但是在查阅的相关文献中,该理论观一些学者运用在分析旅游资源的开发环节中。比如利用该理论得出了跟旅游开发项目相关的几类利益团体,除了具体的项目开发商外,另一个收益比较明显的是当地政府。关于政府在旅游房地产开发中的规划引导作用。国外相关学者研究政府在相关投资活动的规划作用主要兴起于上个世纪六十年代左右,并且该理论在随后的几年中逐渐走向成熟阶段。关于政府的规划引导作用主要的研究成果是:Brime和Weintonbirm等学者赞同的“政府公共利益理论”,该理论的核心是从市场的一些失灵现象,可以深入研究出政府的规划作用。政府在相关投资行业中的作用主要是:当投资市场出现混乱,政府需要及时作出引导和规范行为,一般釆取的措施是进行管控、引导相关行业价格的制定并确保整个行业提供的服务的质量。政府的规划作用能够辅助投资者作出正确的决定,保护消费者的利益.

  1.3.3 小结

  通过对国内外的学者所进行过的研究进行总结,可以看出无论是国内还是国外的学者,都认为政府在整个旅游房地产市场调控中占有不可或缺的重要性。同时开发商自身也需要进行合理的约束,在发展与经济效益中寻求平衡与突破,才能获得更大的长期发展的利益。这两点也是需要我们在本文的研究案例中格外注意的。由此可以确定,通过发展主体:政府与开发商来进行问题的甄别与解决,是一个较好的研究思路。

  1.4 研究内容

  根据国内外旅客列车开行方案的研究现状及存在问题,本研究将重点研究以下内容:

  1.我国旅游房地产业发展及理论知识分析

  分析我国旅游房地产业的发展情况,如发展现状、采用的发展方式、常见的开发理论等;根据相关资料确定本文所要分析的对象。

  2.A城市旅游房地产业发展分析

  选择单一研究主体A城市的旅游房地产发展,对其的发展现状、运行问题进行分析,从资金、制度、开发方式等几个方面下手总结现有问题

  3.对应问题的对策提出与解决

  针对A城市的城市特点,向旅游房地产业的发展主题提出相应发展要求,并在结论中评价所提出的相关对策创新点。

  1.5 研究思路与论文结构

  本文的主要思路是“理论知识与背景调查——案例研究——问题提出——问题解决”。本文的主要内容是我国的旅游房地产开发模式,论文的各章节安排如下:

  第一章是绪论。介绍本文的研究背景、研究背景和意义、国内外研究现状分析和主要使用的研究思路。我国的经济形势发展良好,人们的生活水平显著提高,随着居民收入的不断提高,旅游成为了居民日常生活的重要组成部分,这给我国的旅游房地产开发提供了契机。

  第二章是旅游房地产开发概况及开发模式。主要介绍了旅游房地产的概念,总结旅游房地产发展影响因素,以及旅游房地产的发展现状;对于旅游房地产开发模式,总结了现有的几大类分类依据并就所涉及的相关理论予以分析。

  第三章是对旅游房地产开发模式以A城市为例的案例分析。主要对A城市旅游房地产业发展的现状、所选择的开发模式,推出的开发产品等进行了总结,并在理论支持与实地调研的基础上,总结了现有的主要问题,包括法规制度、信息交换、资金筹措、市场开发、环境影响等多方面。

  第四章是A城市旅游房地产开发模式问题总结以及改进建议。从政府与开发商两方面出发,提出了符合其能力范围的改进办法。针对第三章内所提及的几类问题方面,提出了可行的建议。

  2 旅游房地产开发概况

  2.1旅游房地产概念

  对于旅游房地产的定义,业内的普遍认知认为,旅游房地产指的是为了解决人们在旅游度假时所需的食宿问题,开发的一系列房地产项目。旅游房地产的开发是基于满足旅游功能指引这一根本目标的,包含当地旅游特色设计的产物。旅游房地产的建设开发,顾名思义,需要依托于一些特定的旅游景点和旅游项目,这些旅游资源除了自然的山川湖泊,历史遗迹等,还包括人为形成的旅游资源,例如人工湖泊,或者是人造沙滩;亦或是通过人为或是自然产生的特定旅游景观,例如溶洞,雪景等等;此外还包括人们为了放松身心,所去到的一些特定旅游休闲场所,如高尔夫球场,马术馆,休闲一体化场馆等。

  目前旅游房地产业逐渐依照“旅·游”这一概念,分裂出了不同的分支,也根据人们的旅游需求分为了几种发展形式,包括面向个人,以休闲度假场所为目的的旅游房地产项目;面向公司,机构提供会议场所的旅游房地产项目;依托旅游资源,向游客提供休闲娱乐的旅游房地产项目等。由以上几种类型的旅游房地产项目,可以看出旅游房地产的主要特征:首先建立在一定的旅游环境资源之上,当一个地区特定的旅游建设无法满足人们在旅游过程中所需的必备设施时,旅游房地产就应运而生,特别是在旅游旺季的热门景点,以旅游环境资源为依托的旅游房地产,为了给人们提供更便捷的服务需求,同时也提高自身的收入,在旅游价值较高的景点开设游客的住宿点,并提供与当地旅游景点相适应的服务设施与场所。

  旅游房地产在定义上的第二点特征就是遵循传统房地产的开发理念。传统的旅游房地产开发理念包括设计开发,房地产营销与后期的旅游管理阶段,相对于传统的房地产项目,旅游房地产不仅可以满足投资者的投资目标,为其创造长期的经济利益,还会有效利用各类旅游资源,与旅游业相辅相成,为人们提供更好的服务。但事实上,这一特征正在被急功近利的房地产商逐渐破坏掉。

  第三是旅游房地产能够满足人们对旅游、休闲度假、食宿和娱乐购物的需求。在实际的旅游房地产开发项目中,往往满足上述功能的一种或者多种。旅游房地产展现在人们面前的形式是多样的,既扮演着旅游物业的角色,又同时扮演旅游产品的角色。

  2.2旅游房地产发展影响因素

  影响我国旅游房地产行业发展的因素较为多样,但由于这一行业在我国发展时间较短,相关理论并不完善,结合所参阅的多类文献,对相关领域进行深入分析,可以总结出如下几点,旅游房地产的发展影响因素。

  第一点就是受到政府政策,城市规划的影响。这一发展影响因素贯穿旅游房地产,建设与发展过程中的全部环节。首先是房地产投资项目的开发就会受到政策的审批,若旅游房地产发展影响了该城市或是我国整体的经济状况,其审批的宽松程度必然会受到影响;而且在城市规划方面,为了使城市在各国游客面前展现出最好的状态,其整体规划情况与建筑物的分列等,都会受到严格的管控;此外,土地的合理把控与使用全部在国家的控制范围之内。也就是说,旅游房地产项目从建设到资金的使用过程,甚至是营销环节,都会受到层层制度的管控与记录。只有这些大的政策方向与环境,利于旅游房地产的发展,同时遏制急功近利,破坏城市环境的发展趋势,才能保证其的合理开发。

  第二点就是来自开发商以及各个行业的影响。由于房地产项目本身是涉及多个行业的项目,例如建造业,基础建设业,甚至是市场营销行业,而旅游业又涉及第三服务产业等,因此,旅游房地产业背后实际上是一个很庞大的服务系统,所涉及的各个行业的每一个环节利益链,都会影响到旅游房地产的最终综合发展。

  2.3 开发模式分类

  目前我国的旅游房地产开发模式包括以下几种,

  第一种是按照旅游房地产的组织形式分类,包括随意组织形式,详细规范形式与前两者的结合,随意组织形式指的是没有经过特定的组织规划,而是在开发时按照旅游景点的要求与其特色,让旅游房地产自由的发展与规划。这种方式能否成功,多半依赖于该地旅游景点的火爆程度,缺乏一定的可掌控性,但在前期有一定的模板可以使用,所涉及项目也较少。第二种方式称为详细规划方式,顾名思义,这种方式指的是在开发旅游房地产之前,对该地区的景点以及人流量等必要数据进行合理的考察与调查,并设定适合当地旅游业的特定发展形势,这种方式有较高的前期投入金额需求,但在后期的掌控程度也更高。而综合模式则是结合以上两者的特点,更好地发挥以上功效。

  第二种是按照旅游资源的利用方式分类,这种分类方式主要是按照旅游资源的分类来处理,第一类是以各地的旅游资源为基础,主要经营对象是到景点旅游观光的游客,这类景点多数指的是现有的自然景点,对旅游景点不需要进行过多的人工维护;第二类是以传统古镇或是人造旅游景点集中的地区为基础的开发模式,这类模式由于其后期的可调整度高,灵活性高,也备受旅游房地产投资者的青睐;第三类是按照城市文化背景开发的模式,在我国的文化古都,依托整个城市的氛围,在城市范围内大规模投放旅游房地产的方式。

  第三类是按照旅游房地产的布局方式分类,可以主要分为叠加布局的模式,景区融合的方式。此外还包括按照地域发展的模式来对旅游房地产进行分类,包括在市区范围内发展,在靠近市区附近的区域发展,以及远离市区的区域开发商发展。

  2.4 旅游房地产开发相关理论

  房地产产权理论:房地产产权理论,简单的说是通过房地产经济运行过程中所获得的各种权利的总和,其相关制度包括以下几点内容,一是房地产产权,指的是房地产经济关系,特别是房地产所有制关系的表现;二是房地产产权是以房地产财产为客体的各种权利的总和;三是房地产产权可以分割、可分解、复合、而且会随着技术进步、供给或需求的变化,不断地设置新的产权权能,其结构可以重组;四是房地产产权可以进入市场按商品化原则进行交易、流转;五是房地产产权要有法律、法规界定、规范、确认和保障;六是房地产产权要人格化,界定要清晰,可减少交易摩擦,降低交易费用,提高资源配置效率。

  产业分蘖理论:这一理论是随着社会经济的需求逐渐增大,伴随着母体产业的发展,从母体产业中发展出的细分产业自身成为了一个独立的产业,甚至进行二级分类,从而构成网状的产业树的过程。房地产在分裂之前所依托的产业是建筑行业,独立后成为了房地产行业,而房地产行业在逐渐的分裂过程中,又分裂出了现有的旅游房地产项目。

  旅游产业联动理论:旅游产业本质上是一个关联带动能力很强的综合性产业,旅游业的发展不仅仅会带动房地产业的发展,在通信,饮食,商业等各个方面都会产生一定的影响。旅游城市的整体经济水平也好于非旅游城市,产业联动发展是旅游城市发展的必然趋势,而旅游业和房地产业的共同发展,非常有利于综合产业优势的形成,同时实现产业优势向经济优势的推动与转变,从而实现旅游城市经济稳定增长的目的。

  3 A城市旅游房地产开发案例分析

  3.1 A城市旅游房地产发展概况

  A城市旅游房地产从上个世纪年代的水泥地草坪的简单绿化,到近几年的绿化园林景观,一直在不断地发展。如今,主题园林景观成为A城市众多楼盘的追求和实景。欧式的、地中海式的、南洋式的、江南式的主题园林不断涌现。纵观房地产发展历程,住宅小区的景观设计发展脉络十分清晰,大体可以分为三个阶段:

  第一阶段(2000年以前)——“绿化概念”。无论是公房,还是商品房,都几乎没有景观设计的观念,环境规划只能说是做绿化,在小区栽植一些花草树木就是“园林”。

  第二阶段(2000年 - 2008年)——“环境规划意识”。一批有实力、专业化水平较高的公司开始引入环境规划和景观设计。小区多采用围合式组团布局,有着较好的环境规划。另外,一些公房也开始有了景观设计意识。但这个时期的景观设计,只是少数楼盘的事。

  第三阶段(2008年开始)——“景观设计观念”。2008年是景观设计“爆发式”发展的一年,许多发展商都树立了环境规划和景观设计意识,而且外来的景观设计师也开始进入。

  从第三阶段开始,A城市凭借其独特的亲水性旅游项目,逐渐开始流行开“水景景观住宅”,“水景酒店式公寓”等多个旅游房地产项目,开发最成熟的当属a城市之名的“X湖生态中心”周边区域。A城的房地产开发商以此为基础,就势推出了各类型的高端旅游房地产类楼盘,以小型联排别墅为主,结合各式各样的风景园林,配合已有的水资源旅游项目,实现了自然住宅与人三位一体的和谐共生。

  3.2 A城市旅游房地产现有开发模式

  A城市主要采取的开发模式是详细规划模式,现有的旅游房地产主营楼盘类型是产权酒店。产权酒店是具有我国特色的分时度假产品,是一种投资型的旅游地产物业,除此之外还有酒店式公寓等多种类型的投资房地产,但A城市所选择的产权酒店,本质上是住宅,而非酒店,由此也实现了大量的人才引入,除了旅游房地产行业的发展也推动了A城市整体房地产的发展,将其打造成了宜居的二线城市。产权式酒店与传统酒店的区别就在于它的产权模式,这是一种可以实现多种效益的新型经营方式,发展商通过出售,产权客房,商铺等,增加其全新的收入渠道,由此也降低了楼盘整体销售的风险,而专营的酒店或是商铺经营机构,也由此减少了租赁的投入;房产投资者也在产权酒店模式的影响下,跳脱出了自主经营的困难,而是通过购买产权酒店中的产权,稳定的获得了投资收益,或是实现异地置业。

  简而言之,产权酒店实际上是开发商融资的方式,但由此也为一些追求低经营风险,高收益回报的投资者提供了适合的项目,这一项目由于牵涉的关联利益方较多,责任委派具有一定模糊性,故在2010年之前,A城市的产权酒店发展并不完善,直到A城市由于电商以及旅游行业的发展,整体经济水平提高,投资方在投资资金方面较为宽裕,详细规划模式也逐渐进入各房地产投资方的事业,在仔细考量了A城市的旅游发展潜能与房地产,经营潜力的详细规划之下,以产权酒店为主要产品的旅游房地产行业逐渐开始在A城市活跃起来。

  4 A城市旅游房地产开发问题总结

  4.1 缺乏相关制度、法规的支持与配套

  A城市现有的旅游房地产发展缺乏相应的制度法规的支持与配套,主要体现在旅游地产项目从搭建到销售的各个方面,从旅游房地产项目的搭建过程来看,A城市对于土地资格的批准十分严格,特别是在城市的房价水涨船高的情况下,对房地产这样的商业大面积土地批准已经越来越困难,这甚至导致部分房地产企业为了获得旅游房地产土地的批准剑走偏锋,甚至使用违法手段获取许可证,造成市场混乱。

  此外,在建筑过程中对于环境以及城市建设的影响方面也没有相关的法律法规出台,部分位于知名景点附近住宅区的旅游房地产项目的建设严重影响了当地居民的正常生活,但相关法律法规没有对类似的违规行为作出界定并给予处罚,这正是缺乏相关制度的表现。

  最后,在市场营销方面,实际上旅游房地产的发展对于A城市的城市发展是大有裨益的,但现有的城市政府对这一点没有明确的了解,也对这些房地产企业的项目没有提供足够的支持,在一些外资企业对该项目进行投资时,因此造成的与房地产企业对接的良机错失,城市的相关部门也应该予以反思,提出相应的法律法规及相关制度,并给予及时的引导。

  4.2 组建国际国内的分时度假的交换网络还有难度

  所谓交换网络是一个当业主在投资增值或是消费者信用风险上出现问题,可以通过这一技术平台来进行解决,现有的交换网络包括国内与国际两部分,但是在旅游房地产业主的信用风险化解与投资增值方面,牵扯到多个部门与利益分配方,故在我国境内交换网络责任的分配,与利益的分配也很难协调,同时选择哪一方来当监督者,进行整个网络的维护很难进行选择,就目前的情况来看,仅仅是提出了交换网络的概念,而交换网络是否可以在国内进行,如何减小现有的房屋代理模式在交换网络中的影响都是较有难度的。

  4.3 现有旅游房地产市场信息不对称问题严重

  由于旅游房地产项目在销售过程中,是需要结合现有的旅游资源来进行宣传的,特别是与A城市旅游热门景点相关的淡水资源景观等,这些独特的信息也成为了投资旅游房地产项目的顾客的直观选择原因,更是旅游房地产项目的价值体现之一。但是选择了A城市这些项目的消费者,很难在很短的时间内了解到与旅游房地产相关的各项信息,特别是旅游资源相关的附加信息,甚至只有在来到实地之后并居住或使用相关的房地产权益达到一定年限之后才能有所了解,旅游房地产项目的主要品质功能与商业服务因此无法及时被购买者所了解,同时,这类旅游房地产的投资型客户大多来自其他城市,无法直接实地参观购买,其在投资的选择,只能通过所委托的物业公司或是中介第三方了解,这就造成了买卖双方的信息不对等,一些中介公司甚至为了促成交易,提供虚假信息给潜在客户,由此所造成的交易之后的纠纷很难避免。同理,房地产代理公司等也无妨完全清晰地了解客户的真实财政情况并与顾客取得长时间的联系,对于没有一次性付清账单或是在旅游房地产项目中持有某项责任的顾客,在后续履行手续或是责任的过程中,很容易失去与其之间的联系,甚至出现不履行合同条约的情况。

  4.4 开发商资金筹措有困难,盲目开发市场

  现有的旅游房地产项目开发的另一大问题在于开发商资金的筹措有困难,因此进一步导致其在发展过程中脱离了原有的开发模式与流程。开发旅游房地产业的市场中,这些问题的体现表现在多个方面,首先在房地产项目的承接与建设上,许多没有土地准入资质的企业,为了能够参与到旅游房地产业的红利中来,通过承接烂尾楼等项目的方式,将原本用于其他用途的土地用作旅游房地产项目开发,这在根本上是不合法也不合理的。

  此外,开发商的筹资渠道较少,多为银行筹资以及民间借贷等,由于政府需要限制用于旅游房地产业务的土地数量,故银行对于这类型的财务审批十分严格,这也就导致了许多房地产企业在资金周转不灵时,选择民间借贷等灰色渠道。这实际上导致了企业资金链的进一步恶化,同时助长了民间借贷的不良风气。获得资金的旅游房地产公司,为了能够快速地实现资金的回笼,常常选择对于市场进行过度的开发的方式,这虽然实现了一时的资金获取,不仅损害了当地的旅游资源,同时也不利于形成完整的房地产业务链,也导致旅游房地产这一可持续的项目的寿命大大缩短了。

  4.5 A城市旅游房地产外部性的负面影响

  A城市旅游房地产外部的负面影响主要指的是在旅游房地产业发展的过程中,会破坏现有的环境,同时造成旅游资源的破坏,以及在建造过程中,未完成的建筑与旅游景点格格不入所导致的游客所导致的旅游满意度下降等问题。由于旅游房地产负面影响大部分是短时期内的,小部分是长期存在的,例如噪音以及后期的人员流动性较大,影响当地治安等问题。对于这些问题需要从政府的努力与开发商的监管两方面双管齐下才能得以解决。

  5 A城市旅游房地产开发改进解决方案

  5.1 以政府为主体,制度与规划方面的改革

  5.1.1 完善相关法律法规,制定科学完善的监管体系

  旅游房地产项目的特征决定了这一行业若想长足发展,相关企业的信誉度必须有合理的标准评定,保证进入市场的代理企业达到一定的水准,同时外部必须要对其进行应有的监管与有效的把控,这些保障是确保旅游房地产在A城市顺利实施的前提之一。目前在城市从事旅游房地产的中介代理公司有50余家之多,但这些公司的质量与资质参差不齐,其中部分公司甚至没有相应的执业营业资格,只是为了在行业中赚取非法利益而存在。为了保证现有的具有良好发展前景的房地产项目能够在可靠的中介公司下进行销售,并且减少地产商与客户之间的信息不对等情况,让客户准确真实快速的了解到相关旅游房地产项目的真实信息,A城市有必要完善其现有的房地产代理相关法规,制定科学规划的监管体系,同时,对于相应的旅游房地产代理公司,确立其严格的市场进入筛选体系,并对其进行,一定周期的资格评定与重新筛选,确保其准确的传达买方卖方之间的相关信息,是十分必要的。

  此外,旅游房地产项目的法律法规完善还体现在对于客户的权益保护上,由于旅游房地产项目在其销售过程中,处于劣势方的仍然是买方,特别是对于消费者权益保护很难做到面面俱到,故在A城市法律法规设定的过程中,要建立合理的信息公开制度,并防止房地产企业通过欺骗的手段进行虚假销售,对于出现过类似行为的房地产中介企业,进行失信管理机制,在市场准入与市场监管、买方保护等多方面,对旅游房地产企业在A城市的发展奠定好良好的基础。

  5.1.2 组建合理交换网络,促进市场信息对等流动

  第二点就在于政府要组建合理的信息交换网络,以促进市场信息的对等流动。促进市场信息的合理流动,首先要完成技术与平台上的搭建,也就是国内交流网络的搭建,由于私人无法判定交流网络利益分配与责任分配,可以由政府牵头确立一个第三方对平台进行监管,并分配在交流网络平台中负责各个模块的不同责任方的工作义务,由此实现政府的网络系统搭建,这样也可以实现政府对旅游房地产交易信息的收集与监管,以防出现私自交易或是重复交易等不合规的情况发生。此外除了搭建合理的交换网络平台之外,还应该通过各类活动促进市场信息的对等流动,例如可以通过建立相关的信息网站,并实时的对旅游房地产行业的交易数据进行信息披露,让游客更直观的了解到现有的市场行情,同时还可以结合新媒体,宣传片等方式,以及360度三维立体模型的方式,让潜在投资方以及购买者了解到旅游房地产产品的真实配套设施与周边环境,从而更好的评估其功能,实现透明完整的对等交易。

  5.1.3 加强市场调控

  政府在旅游房地产项目开发的问题解决中,还有一个非常重要的任务,就是加强市场的调控,理性运用创新思维,在市场调控的过程中,不仅要对现有的平台进行调控,更要依据市场的实际情况,对设立的规定制度的宽松程度等进行调控,以保证市场供求平衡,处在稳定且盈利最大化的状态。对于创新思路的运用,则是要在监管的过程中,协助房地产开发企业共同建设功能完善、结构新颖、服务设施齐备的旅游房地产项目,依托于现有的自然资源与旅游资源,例如A城市可以通过现有的淡水旅游资源,如内陆湖等建设独有的“湖景房”,或是“水上游玩项目”等,为旅游房地产项目的附加设施增值,由此吸引有需求的群体。更要把握国际趋势,按照符合国际潮流的房地产理念,进行租售合并,双管齐下地发展多种销售形式的旅游房地产项目。此外,在旅游房地产项目产品的设计上,除了最为火爆的产权酒店之外,还可以通过建设养老休闲酒店,主题街区等不同的产品,来引导消费者的喜好,并对市场进行最大化的利用,凸显属于A城市独有的旅游房地产特色。

  5.2 以开发商为主体,开发方面的改善对策

  5.2.1 开发模式要素的丰富与完善

  对于开发要素的丰富与完善,第一点就是要丰富旅游房地产的功能,由于旅游房地产除了其投资获得收益功能之外,还具有其房地产本身的功能,那就是提供住宿以及休闲配套设施的便利服务。在旅游及房地产两个大类目之下,寻找其所能进行交叉发展的功能要素。以我国知名行政区香港为例,其在旅游的基础上带动了购物业的发展,由此也吸引了大量的投资者到海外去进行异地置业,进行商铺租赁买卖,同时增加在旅游旺季的酒店入住率,这就是丰富旅游房地产功能的实例之一。

  完善这一功能的关键点在于,要找准旅游房地产的定位,以A城市为例,在发展产权酒店的基础上就可以结合其服务功能,以及第三方支持功能的提供。A城市可以发展物业或是后勤部门的业务发展,由此既获得了额外的收益,又为入住产权酒店的商铺客人提供了后勤保障以及相关的物业支持,形成了完整的产权责任链。

  开发模式要素的丰富还在于合理的土地利用,由于现有我国的商用土地已经逐步减少,必须要对已获得审批的土地进行合理规划,同时进一步减少对于房地产的依赖程度,在申请资格的方式及审批类目上也应拓宽眼界,既实现多功能土地使用,又获得足够的使用土地面积。

  5.2.2拓宽旅游房地产项目融资渠道,优化资金结构

  第二点管理的方法就是通过拓宽旅游房地产项目的融资渠道,以优化相关企业的资金结构,帮助其更好的发展。首先要解决的问题就是,减少或杜绝民间借贷情况的发生,以免出现后期的不良资产以及资产纠纷问题等。政府应该积极倡导旅游房地产项目,向正规资金融资渠道寻求帮助,并提供相应的融资机会与其进行对接;而对于开发商自身而言,也应该提高资金的利用率,做好投资与项目管理之间的规划,现有的投资渠道除了银行借款之外,开发商还可以搭建创新的旅游房地产项目,由此向天使投资人等私人募资机构寻求资金融资等方式获取资金;此外还可以选择经过备案的股东筹资方式以优化其资金结构。最后要注意合理规避投资旅游房地产过程中的各类风险,对于急功近利的旅游房地产项目,应该选择坚决拒绝,不能为一时的利益冲昏头脑。

  5.2.3 坚持科学的旅游房地产项目开发控制

  坚持科学的旅游房地产项目开发控制是房地产商需要在收益与开发的合理性之间做出平衡,既不能固步自封,为了规避风险而降低其收益,浪费大量资源;也不能过于激进急于求成,降低了旅游房地产的可持续发展性,只图一时之快。在两者中寻找平衡,需要借助多种外部力量,例如政府的监管,市场的调控等等,此外还需要房地产开发商自行努力,抵制外部诱惑,同时严格约束内部的管理,严禁出现相关的以次充好的现象,带动整个行业中出现你争我赶,力求规范的行业氛围,由此实现既规范又快速的成长步伐。在旅游房地产项目的选择上也要因地制宜,切不可过于强求:例如,占地规模较小的项目规划,就要设计满足这一土地限制的项目,例如,养老院、休闲设施汇集场所等等,而不能一味的按照最大利益的想法去进行搭建,这样最终的结果只能是自取灭亡。科学成功的开发模式,必然是符合事物客观发展规律的。例如使用前人已经验证过的开发模式,如提前规划法等等,才可以实现长远的旅游房地产业发展。

  5.2.4 加强对环境的保护与关注力度

  最后一点就是要让开发商在开发过程中,加强对于环境的保护与关注力度,这一点在政府的行为建议中也有提出,但实际操作过程中仍然是开发商占据主导地位。对于环境的保护,除了对旅游资源的保护之外,还包括对居民生活质量的保护,以及公共资产的保护。在旅游房地产项目开发的过程中,要切记旅游房地产开发的初衷是为游客以及顾客提供更好的置业或游玩感受,要保证建造过程中使用的材料合规,建造时间不会给周边居民带来困扰等等,这样才能在城市的整体规划上,不影响总的城市发展进程,也可以实现与政府策略的同步。实际上,政府的行为与开发商的行为是互惠互利的,这一点在环境的开发与保护上表现得格外明显。只有开发商本身向合法合规,自我完善的方向努力,才有可能使政府注意到这一快速发展的行业,并对其加大资金投资以及政策方面的支持。

  6 结论

  本文通过对A城市旅游房地产业的发展问题与对策的研究,深入分析我国新兴的旅游房地产业发展情况,就现有的资源与行业环境,使用市场管理理论等现有的理论知识从多方角度提高这一行业的灵动性,帮助其恢复市场生命力,实现长久的可持续发展做出了一定的努力。本文总结了在A城市中发展旅游房地产的几类常见问题,同时也是我国现有有意向发展旅游房地产业的城市所遇到的共性问题,包括现有旅游房地产的发展缺乏相关制度、法规的支持与配套;组建国际国内的分时度假的交换网络还有难度;现有旅游房地产市场的信息不对称问题严重;开发商资金筹措有困难,盲目开发市场;A城市旅游房地产外部性的负面影响等等。针对这些问题,本文从政府举措与开发商举措两方面给出了解决办法,这些办法也将对上述所指明的可能出现的问题做出回应。

  本文的研究创新点在于,将现有旅游房地产业发展的共性问题从政府、开发商等涉事主体的角度寻求突破,并由此提出了切实可行的改进思路。相较于传统的分领域解决问题,更有可操作性。

  参考文献

  [1] 张雪晶. 旅游房地产开发模式研究[J]. 商场现代化, 2005(9):38-39.

  [2] 陈卫东. 区域旅游房地产开发研究[J]. 社会科学家, 1996(5):86-90.

  [3] 吴老二, 吴建华, 胡敏. 发展旅游房地产的瓶颈制约[J]. 社会科学家, 2003(2).

  [4] 邹益民, 孔庆庆. 我国旅游房地产开发前景的探讨[J]. 商业经济与管理, 2004(7).

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